Как купить недвижимость в Германии
и не пожалеть о покупке
Чтобы не ПОТЕРЯТЬ деньги на покупке любой недвижимости в Германии (от квартиры и дома до отеля) - проверьте еще раз вашу цель:
Вид на жительство под недвижимость в Германии - до сих пор в Германии встречаются недобросовестные маклеры, которые обещают: "только купите дом или квартиру в Германии, и сразу получите вид на жительство". Но уверяем вас, что Германия не выдает по умолчанию вид на жительство под недвижимость. (
Дополнительная информация: на странице Способы иммиграции в Германию).
Вид на жительство, или иммиграция под доходный дом (отель) в Германии - до августа 2012 года это было возможно, но с тех пор §21 Закона о пребывании изменился, и, к сожалению, не в лучшую сторону для инвесторов. Говоря кратко - даже если вы купите отель за 10 миллионов евро (уж не говоря о доме на несколько квартир) - теперь у вас нет никакой гарантии на получение права на ПМЖ (особенно, если речь идет о крупных городах). Подробнее вы можете почитать в нашем разделе "Иммиграция в Германию".
Недвижимость для извлечения дохода - далеко не все, что вам рассказывают маклеры, или хозяева недвижимости, может оказаться правдой. Подробнее вы можете узнать из статьи "Ошибки инвесторов в Германии".
Купить квартиру в Германии для визы - на данный момент дают чаще всего полугодовые шенгенский визы, 30 дней пребывания, в некоторых случаях можно получить годовую визу. Подробнее об этом типе виз вы можете прочитать в "Визе под недвижимость".
Покупка недвижимости перед иммиграцией
Если вы планируете через какое-то время переезжать в Германию – мы крайне НЕ советуем покупать сразу недвижимость.
Недвижимость для себя: нет никакой гарантии, что вы будете жить именно в том городе, где вы СЕЙЧАС планируете покупать недвижимость. Возможно, вы найдете лучшую работу в другом городе, или даже в другой земле. Даже если вы всю жизнь проживете в выбранном городе, то прожив в нем уже от полугода до полутора – вы будете точно знать, в каком районе этого города именно ВАМ лучше купить жилье (откуда вам будет удобно добираться на работу, а детям в ХОРОШУЮ школу), какие районы лучше избегать (например, по вечерам там может быть не безопасно; или соседи-турки с удовольствием будут царапать машину, если она – не самое дешевое «ведро с гайками»).
Недвижимость для аренды: сложно контролировать недвижимость, если она находится не в том городе, в котором вы живете. Каким образом вы будете решать проблемы потекшего крана и сколотой плитки во дворе? Или если соседи ваших арендаторов шумят, или, наоборот, соседи жалуются на то, что арендаторы ставят машину в неположенном месте, а арендаторы утверждают, что машина стоит как положено?
Что бы ни утверждали риелторы, недвижимость в Германии можно продать быстро только с дисконтом. Дополнительно вы потратите деньги на оформление сделки как покупки, так и продажи недвижимости.
Покупка недвижимости перед иммиграцией. Если вы планируете через какое-то время переезжать в Германию – мы крайне НЕ советуем покупать сразу квартиры и дома.
Недвижимость для себя: нет никакой гарантии, что вы будете жить именно в том городе Германии, где вы СЕЙЧАС планируете купить квартиру. Возможно, вы найдете лучшую работу в другом городе, или даже в другой земле. Даже если вы всю жизнь проживете в выбранном городе, то прожив в нем уже от полугода до полутора – вы будете точно знать, в каком районе этого города именно ВАМ лучше купить квартиру (откуда вам будет удобно добираться на работу, а детям в ХОРОШУЮ школу), какие районы лучше избегать (например, по вечерам там может быть не безопасно; или соседи-турки с удовольствием будут царапать машину, если она – не самое дешевое «ведро с гайками»).
Недвижимость для аренды: вам будет сложно контролировать, например, дом, если он находится не в том городе, в котором вы живете. Каким образом вы будете решать проблемы потекшего крана и сколотой плитки во дворе? Или если соседи ваших арендаторов шумят, или, наоборот, соседи жалуются на то, что арендаторы ставят машину в неположенном месте, а арендаторы утверждают, что машина стоит как положено? Вариант решения проблемы - найм фирмы, берущей на себя все эти вопросы, но это резко снижает эффективность арендного бизнеса.
ПЛЮСЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ: они, несомненно, есть. Свой дом в Германии никуда не денется, и что бы не происходило в России - его никто не отберет. Если квартиру вы купили для себя, то у вас всегда будет возможность поехать к себе домой в Германию, чтобы отдохнуть.
Но еще: что бы ни утверждали риелторы, быстро недвижимость в Германии можно продать только с дисконтом. Дополнительно вы потратите деньги на оформление сделки как покупки, так и продажи - поэтому не торопитесь.
Что еще нужно знать о недвижимости (вкратце)
Текущие расходы на недвижимость: налоги, оплата электроэнергии, воды, отопления, газа, коммунальных услуг. Даже если вы не живете в квартире, которую купили в Германии - вы все равно должны выплачивать ежемесячные суммы за воду, электричество и газ (по среднему потреблению живущих в подобном доме людей). В конце года будет сделан перерасчет между произведенной оплатой и фактическим потреблением и на следующий год будут выставлены новые (уже небольшие) ежемесячные платежи.
Почтовый адрес и своевременное чтение корреспонденции:
чиновники и поставщики в Германии будут общаться с вами по поводу купленной недвижимости по почте. Т.к. на некоторые письма (например, требования об уплате налогов) нужно реагировать в течение 2-3 недель - необходимо (особенно в первый год) наладить своевременно чтение отправленной на ваше имя корреспонденции. Подробнее о почтовых услугах вы можете прочитать на странице "
Почтовый адрес и секретарь".
Арендное законодательство Германии - в отличии от России, здесь на законодательном уровне серьезно защищены права арендаторов. Понадобится несколько месяцев, чтобы освободить квартиру в Германии, которую вы купили, если она сдается в данный момент в аренду; а повысить арендные платежи (даже после произведенного ремонта) текущему арендатору можно только на небольшой процент в год. Мы готовим подробную статью об арендном законодательстве Германии (со ссылками на статьи законов) на русском языке и она будет опубликована в течение 1-2 месяцев.
Что нужно учесть,
покупая квартиру, находящуюся на данный момент в аренде, можно прочитать
на этой странице.
Сколько стоит квартира в Германии
Самую подробную и достоверную информацию о стоимости квартиры и дома в Германии вы можете увидеть
на этом сайте.
Это одна из ведущих немецких площадок, где размещается очень много предложений о продаже и аренде недвижимости. Из этих предложений и собирается среднестатистическая стоимость - причем не только по землям, но и по конкретным районам в каждом городе, вплоть до улицы.
Вы можете как выбрать интересующий вас город на карте, так и написать его название в поле слева. В правом выпадающем списке написано:
Mietpreise Wohnungen - аренда жилья.
Kaufpreise Wohnungen - покупка жилья.
Einfamilienhäuser - это дома на одну семью (например, коттеджи).
Внизу карты вы увидите стоимость за квадратный метр в предыдущем квартале (т.е. информация всегда актуальна).
Дополнительная информация:
